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时势造英雄,也造碧桂园
[ 编辑:admin | 时间:2018-06-29 16:45:48 | 浏览:325次 ]
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地产人网查阅资料获知,截至2018年前5个月,碧桂园以平均每天拍购1.8块土地的速率,共计在全国7大区域获取了278宗土地,又新增土地货值4639.5亿元。

    之所以用“又”,是因为自从尝到了“高周转”的甜头还被业内奉为圭臬,碧桂园连年“吞土量”惊人。

2015年的“克而瑞房企拿地榜”上,碧桂园以新增土地建筑面积3821万平方米,新增土地货值560亿元排名第一;

2016年,两项数字大增为7446.18万平方米和1481.17亿元。同比增幅分别是95%和164%。

至2017年,新拿地总建面和总货值再创新高——12553.7万平方米、4100亿元。

“必贵”+“远”

     碧桂园集团总裁莫斌在2016年时曾公开表示,碧桂园的城市布局是“一二三四五线火力全开,未来会更加平衡”。

       但从目前的实际情况看似乎并非如此。列举今年1—5月碧桂园7大布局区域中拿地量的前三名作证:

新增地块81宗的华东,除了苏州1块、杭州1块、福州1块,其余全部分布在赣州、湖州、宿州、亳州、抚州、池州、阜阳、安庆、平湖等三四五线城市。

     新增地块65宗的华中,5块在郑州、3块位于长沙,其他都在郴州、周口、商丘、三门峡、十堰、漯河、黄冈这样能级的城市。

    西南共新获43块土地,昆明有6块、成都2块,余下35块在乐山、渭南、眉州,甚至是黔南布依族苗族自治州、黔南苗族侗族自治州、红河哈尼族彝族自治州等“超偏远地区”。

这倒是应了网上一些业主对碧桂园的调侃和吐槽:“必贵”还是相对来说,“远”是绝对的。

    碧桂园青睐三四五线城市不是没有道理。彼时从前一年还不足500亿元,到次年就跨过千亿规模,再到超越万科夺过“宇宙第一大房企”称号,他们借的就是其他房企被一二线城市限制政策套牢的间隙,凭的就是三四线城市棚改拆迁、新区规划的长尾红利。

     虽然采用的是所谓“农村包围城市”的布局策略,但碧桂园项目的售价并不接地气。福建三明、广东韶关这样常住人口不过一两百万,当地房价原本两三千元每平方米的小城,碧桂园一进入,首期开盘单价就八九千近万元。结果就是导致二手房“鸡犬升天”,直接拉高了当地房价。

   有意思的是,尽管得益于三四五线城市。碧桂园在营销宣传时却似乎总“羞于”承认自家项目的实际所在地,而总是要打“擦边球”:

马来西亚项目,打出“新加坡旁”口号;

镇江句容、安徽滁州项目,要扯上南京;

中牟项目,广告中放大郑州;

张家口项目,强调和北京的关系。

莱州项目,说距离青岛××公里。

惠州项目,宣称“深圳后花园”。

迁安项目,要借唐山的势。

合浦项目,左拉南宁右扯北海

……

要求匿名的某业内人士向地产人网记者评论:三四五线城市土地款可后置缴纳,以及这些地方的预售条件可根据“金主”房企的要求量身放宽,造就了迅速崛起壮大的碧桂园。但之前押对了宝不代表今后赌运都好,碧桂园未来的发展还是主要取决于政策走向。比如这两天在传的棚改政策的变动,如果真的由货币化安置改为实物安置,对像碧桂园这样把半壁江山和八成身家都放在非一线城市的企业,影响将不小。即使这次传闻不真,三四线城市也不具备一直逆经济规律活跃下去的条件。一旦那些城市的红利散尽,首当其冲受到折损的就是“碧桂园们”。

另一位行业分析师也表示,当前三四线城市甚至更低行政级别的市县,的确具有较多投资机会,碧桂园自身也长于在此类城市开局拓客,路线清晰、经验丰富。但也需要警惕此类城市类似割韭菜的现象,毕竟小城市人口基数和流动性有限,购房需求难以持续释放。

销售好汉,质量信誉“好汗”

不久前,碧桂园全国沦陷,十余地掀起维权潮。业主们在各地项目前高举“碧桂园——给你一个无星级的家”的条幅,怒怼碧桂园的Slogen。

相关报道如今虽已难被搜到,但碧桂园的房子屡陷质量恶劣、虚假宣传、合同欺诈各种“门”的报道久已有之,这并非首次。

而碧桂园显然很想为自己正名。6月23日,其泉州某项目就搞起了工地开放日,宣称让购房者能亲眼见证碧桂园对工程品质的苛求。公关通稿的最后一句是,“现场精湛的工艺,贴心的服务,细致的讲解,让不少人都啧啧称赞,感叹不虚此行。”

尴尬的是,次日,碧桂园上海奉贤红墅林项目传来噩耗。建筑工人们在给售楼处封顶浇筑作业时,6层楼高度、300平方米面积的屋面突然坍塌,10名工人坠落至4楼后被PC模板及钢管掩埋。虽然工地第一时间展开了自救,还是导致了一死九伤的惨痛结果。事发后,有严肃媒体采访了亲历现场的工人,其回顾当时亲眼目睹支撑楼板的钢管全部压弯,且钢管是软的,怀疑“有可能是支撑打少了”。

上述媒体报道中还表示,红墅林施工人员及附近居民透露,项目是去年12月份动工的,计划9月份就开盘。这个节奏在碧桂园,可能尚算不得快,只在“正常范围”。此前业内流传的一张图,才体现了什么叫“碧桂园速度”。

为了大干快上,据说碧桂园创造性地启用了“批量设计”——即设计图是“通用款”,不管地域气候、无论居住习惯、千楼一模,万屋一面。海南的房子,把保温层做厚点就可以拷贝到东北。

受到感染的“碧桂园人”们,也自觉或不自觉地把碧桂园的习惯散播到各处各家。据说天津某项目从碧桂园挖来的负责人,一到任就提出10天出图,30天报批,50天去化70%的“耸人目标”。

但不是所有的开发商都艳羡、学习碧桂园。曾有一家以做精品住宅闻名业内的房企的营销人,在非公开场合对地产人网记者抱怨:“现在那些’萝卜快了不洗泥’的开发商,把市场都搅混了,人心都搞散了,踏踏实实沉心做产品的越来越少了,家家盼着赚快钱,只以规模论英雄。”

盖房的只求量速不管质安,买房的不求久居只想爆炒。究竟谁为因谁又是果,已经难以说清。

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